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買法拍屋 當心高額土增稅


經濟日報 記者郭珈爾/台北報導

投標購買法拍屋,已成民間常見的「撿便宜」管道。但高雄市稅捐稽徵處提醒,民眾常誤以為同年度土地移轉,土地公告現值未作調整,就不必額外負擔土地增值稅。不過,以低價標購法拍屋,因土地取得成本低於土地公告現值,即便土地公告現值沒有調整,仍須課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示,民眾買賣法拍屋時,應該一併考慮相關的稅負成本。

民眾在移轉土地所有權時,土地若有漲價情形,應以土地漲價總數額乘上累進稅率,以繳納土地增值稅。土地漲價總數額的計算方式,是以土地移轉時的申報移轉現值,減去取得時的移轉現值或原規定地價的總額,並減除土地改良等費用。申報移轉現值,則是以公告土地現值或買賣雙方簽訂的契約價格為準。

不過,值得注意的是,雖然土地的價值計算,原則上是以訂約日的土地公告現值為準,但民眾移轉的若是法拍土地,該次法拍土地的移轉現值,是在比較拍定日的土地公告現值和拍定價格後,以「較低」者作為繳納土地增值稅的依據。換句話說,以低價取得法拍屋,可能需要負擔高額的土地增值稅。

官員舉例,民眾以低價標到一棟含土地的法拍屋。該筆土地當期的公告現值為800萬元,但土地拍定價格只有250萬元。土地拍定價格較低,因此土地拍定價格應作為該次法拍土地的移轉現值。

如果民眾在同年度出售該筆法拍屋,必須就土地從250萬元漲到800萬元的部分繳納土地增值稅,稅負甚重。

另外,民眾若是過於頻繁買賣法拍屋,也要小心會被國稅局認定為營業人,日後遭補稅加罰。

KPMG安侯建業稅務投資部經理陳信賢指出,財政部已有發布解釋,針對明顯以營利為目的購買房屋、標購法拍屋的民眾,國稅局可依法對其課徵營業稅。民眾如果設有固定營業場所、僱用員工協助處理房屋銷售狀況,就會被國稅局視作是買賣法拍屋的營業「大戶」。

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