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台灣房屋營運目標總經理 周鶴鳴:小資一族購屋貸款注意四大招

物價飛漲,薪水凍漲,許多人省吃儉用,就是想存下一筆錢,晉升為有殼一族。這辛苦攢下的自備款是購屋的一小步,但簽約買房後,每月的房貸,才是挑戰的開始,尤其是房貸利率蠢蠢欲動下,房貸該如何貸,成為有殼族減壓的關鍵。

因為房貨期限通常為20年至30年;如果事前没仔細評估自己的收入與還款能力,繳納房貸的壓力將比存錢更顯得沉重。因此小資一族在買房前對於房貸選擇、還款方式、利息計算更需要精打細算,以下是幾個需要注意的事項:



  

小資族由於收入不多,如果經常得為房貸傷神,就算再好的房子,也不會是個「甜蜜的窩」,所以買房首先要考慮的就是本身每個月能負擔的房貸金額,也就是本身至少要有3成的自備款,然後房貸的還款負擔不超過家庭固定總收入的3分之1,如此才不至於讓房貸影響生活品質。




政府為了協助無自有住宅的家庭買房、維護居住正義,會不定期推出政策性的優惠房貸例如「青年安心成家購屋優惠貸款」、「青年安心成家方案」等,若是符合申辦資格,就可以省下不少申辦房貸時間及壓力。以財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」政策來說,每戶最高可貸新台幣500萬元。建議有意申請政府優惠房貸的民眾,可以先選擇自己平常有交易往來的行庫進行辦理,善用已累積一段時間的信用往來,將更有利於房貸申請及日後還款的信用累積。




每月須攤還的房貸本利和,是由本金、利率、期數3項條件計算得出,一般房貸戶多把焦點放在利率高低,其實,本金與期數對於利息總額的負擔影響更大,各家銀行資金成本不同,資金成本愈高的銀行,房貸利率報價也就較高。這種銀行會更積極的推出各種所謂的優惠省息方案,譬如雙周還款、每月固定多還部分本金,宣稱可讓房貸戶降低利息總額、或是次月享受利息減碼優惠,但要注意的是,這些「優惠方案」的利率水準是否有略高於市場行情。

此外,有不少銀行會提供優惠利率,但是也會用綁約期限制,綁約期通常至少3年,有的銀行是綁約期內即使提前全部清償,只要不塗銷抵押權,也就是不打算轉賣,就不算違約,因為借款人仍然是銀行客戶,仍有其他業務往來的機會,譬如日後可能需調度資金而增貸等。 但有的是在期限內提前清償,就算違約,要罰違約金。違約金有的是1個月的本利和,有的是提前清償本金的1%,假設提前清償500萬元,違約金為5萬元,代價並不輕,因此在比較優惠利率的同時,也要注意綁約期的限制內容。



「房貸寬限期」能提供購屋初期減輕房貸負擔,讓民眾在期間只還利息不還本金,然而寬限期過後尚未償還的龐大本金,壓力更巨大。因此妥善安排長期的還款計劃,才能良性運用寬限期,避免先樂後苦,導致更大負擔。寬限期一般以1~3年為基準,銀行各分行審查人員依授信原則彈性限制、調整給予房貸客戶的寬限期。除考量貸款人本身的信用條件,也考量其借貸動機及貸款產品本身屬性。

另外,寬限期內,可以償還本金;寬限期不夠用,也可和銀行請求延長寬限期。

各銀行審查人員針對寬限期可能有不同評估方式,總行通常僅規範寬限期最長勿超過5年,其餘須按個案考量。寬限期延長的方式,則大多傾向逐年延,且會與客戶洽談了解其現金流量、理財意圖。

然而,水能載舟亦能覆舟,民眾如沒有做好長期還款的規劃,在房貸寬限的蜜月期結束後可能就面臨積欠本金暴增的窘境,甚至還款困難的風險。由於寬限期內尚未繳交本金,本金在寬限期結束後才分成剩下的數年平均攤還,導致每個月負擔大增。

因為寬限期並非絕對必要,也不是愈長就一定愈好,民眾在使用時務必審慎衡量自身的資金運用,以及長期、整體的還款負擔。不少投資客運用寬限期作為一種槓桿手段,風險較高,尤須留意。


  1. 步驟一

    請先選擇設定區域,並填入自備款及貸款金額,不要忘記按下儲存喔!

  2. 步驟二

    選擇最適合您的類別:小資購屋族、成家換房族、投資置產族。

  3. 步驟三

    選擇欲貸款的年限,相關區域及物件類型,房貸e達人就會給您即時的分析圖表唷!

  4. 分析圖表

    小資購屋族:提供最優惠房貸專案作為給您的建議。
    成家換房族:提供第一階段每月繳款最低的五個銀行作為給您的建議。
    投資置產族:提供您站內所有專案各階段利率分布,讓您作為衡量投資的參考。

  5. 成交行情

    該區域本年度平均成交單價比例。

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