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台灣房屋智庫發言人 張旭嵐:小資夫妻第一次房貸就上手

除了利用台灣房屋的「房貸e達人」網站,估算出各家銀行所需的貸款利息差別外,究竟還有哪些貸款方式可以善加利用?又該如何做選擇?
除了政府優惠房貸,銀行自辦房貸大致上以指數型房貸、理財型房貸為主。指數型房貸要看利率優勢,而理財型房貸則是可讓資金靈活運用,適合有資金周轉需求的貸款人。

指數型房貸
房貸利率=定儲利率指數(I)+固定加碼利率
例如:房貸機動利率2.39% =1.37% + 1.02%
當定儲利率指數調為2.23%,房貸利率即成為 2.23% + 1.02% = 3.25%。要注意各家銀行的指標利率計算方式多少有差異,通常由各銀行選定幾家銀行的定儲固定利率或定儲機動利率後平均,每月或每季會隨著市場利率變動而調整。優點在於利率透明,也貼近市場利率。而加碼利率,通常會隨著借款人的條件不同而有所增減,借款人一開始可先依自身條件和銀行談判,要求調降加碼利率,甚至多要求貸款額度。

而缺點也在於浮動的利率,借款人無法掌握房貸利率調整的幅度與時間,目前低利環境下,指數型房貸是不錯的選擇,提醒大家要注意一點,當升息時借款人則需承受利率上揚的風險,預估自己的還款能力要必要的,以免面臨付不出房貸的窘境。

注意兩段式利率
大部分的指數型房貸多採用「階梯式加碼」計息,前期的加碼利率較低,後期的加碼利率較高,許多銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低,以吸引顧客貸款,但網友必須注意除了第一年或前兩年的低利率優惠,更要留心第二年或第三年起的利率,因為第二段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率。

利率部分可分為固定與機動利率,固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,固定利率房貸是不錯的選擇,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。至於機動利率則有隨市場利率機動變化的特性,對消費者來說比較公平,若市場利率在短期不至於揚升過快或過大,對消費者的成本影響相對較小。對於初期手頭較緊的首購族、上班族,還款壓力也相對較小。

理財型房貸
若有資金需求,也可以善用不動產本身的價值,選擇理財型房貸。理財型房貸顧名思義就是運用靈活理財的方式借貸。其與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用,若有資金上的需求,借款人可能還得再去借信貸等貸款,往往造成更大債務壓力。

理財型房貸是將不動產的價值變動產的方式,每月攤還及提前部分還款的本金都能變成可動用的資金,動用到的部分才需計息,也就是將還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)轉換為循環額度。

由於理財型房貸可以隨借隨還,若手邊有閒置資金,可以先償還部份本金節省利息,未來有資金周轉的需要時,又能使用理財額度,可靈活運用資金。如果跟信貸等貸款種類相比,算是利率相對低的貸款方式。

理財型房貸的計算方式採按日計息,若年利率3.95%,動用10萬元,期間10天,所需支付的利息約108元,計算方式為:
利息費用 = 動用餘額($100,000)× 年利率(3.95%)/365 × 動用期間(10天)

總結
建議網友在選擇房貸時掌握三項原則:加碼幅度、相關費用和未來的附加利益。也別忘了在申請房屋貸款時除了要貨比三家外,利率高低與貸款優惠條件是可以與銀行談的,建議可多注意申貸銀行或是其他銀行是否有推出更適合自己的貸款產品,長期下來可達到相當程度的省息效果,讓有限的資金發揮更大的運用空間。

  1. 步驟一

    請先選擇設定區域,並填入自備款及貸款金額,不要忘記按下儲存喔!

  2. 步驟二

    選擇最適合您的類別:小資購屋族、成家換房族、投資置產族。

  3. 步驟三

    選擇欲貸款的年限,相關區域及物件類型,房貸e達人就會給您即時的分析圖表唷!

  4. 分析圖表

    小資購屋族:提供最優惠房貸專案作為給您的建議。
    成家換房族:提供第一階段每月繳款最低的五個銀行作為給您的建議。
    投資置產族:提供您站內所有專案各階段利率分布,讓您作為衡量投資的參考。

  5. 成交行情

    該區域本年度平均成交單價比例。

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